จํานองที่ดินเปล่า

จํานองที่ดินเปล่า

จํานองที่ดินเปล่า จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง อย่างเช่น ที่ดินหรือทรัพย์สินที่กฎหมายอนุญาตให้จำนำได้ ไปลงบัญชีไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันสำหรับเพื่อการจ่ายหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังที่กล่าวถึงมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ (เปรียญพ.พ. มาตรา 702)ตัวอย่าง นายเอกได้กู้ยืมจากนายโทเป็นปริมาณ 1 แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตนปริมาณ 1 แปลงไปลงบัญชีจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้เงินกู้ปริมาณ 1 แสนบาท นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องมอบที่ดินของตนให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิถือครองรวมทั้งใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามปกติ

จํานองที่ดินเปล่า

จำนองกับธนาคาร หรือ จำนองกับผู้ลงทุน ดีมากกว่ากัน?ความต่างของการ จำนองกับสถาบันการเงินและก็ จำนองกับนายทุน

1.กรณีจำนำกับแบงค์ หรือสถาบันการเงินจะมีขั้นตอนที่แต่ละสถาบันการเงินกำหนดไว้ ตั้งแต่เตรียมเอกสาร,ยื่นขอสินเชื่อ,รอคอยอนุมัติ,นัดหมายทำข้อตกลง ซึ่งขั้นตอนต่างๆใช้เวลานานพอสมควรบางทีอาจเป็นเดือนหรือยาวนานหลายเดือนในเรื่องที่ยื่นเอกสารไม่ครบ ฯลฯ หรือเมื่อรอแล้วคุณสมบัติบางทีอาจไม่เพียงพอแก่การอนุมัติสินเชื่อก็เป็นได้ ส่วนการจำนำกับผู้ลงทุนนั้นไม่ต้องมีพิธีอะไรมากมาย

ไม่ต้องตรวจทานเอกสาร หรือเครดิตบูโร และไม่ต้องใช้ผู้ค้ำประกัน เพียงแจ้งว่าหลักทรัพย์เป็นอะไร,อยู่ตรงไหน, ใช้เงินเท่าไร แม้มีความน่าจะเป็นไปได้ก็นัดกันมองหลักทรัพย์ แล้วไปทำจดจำท่วมที่สำนักงานที่ดินได้ทันที ซึ่งทำงานเสร็จข้างในวันเดียวได้รับเงินทันที ด้วยเหตุนี้กรณีผู้ที่รีบใช้เงินจึงชอบใช้วิธีแบบนี้กันค่ะ ซึ่งนี่เป็นลักษณะเด่นของการจำนำบ้านกับผู้ลงทุน

2.การจำนองกับสถาบันการเงิน เนื่องมาจากแบงค์เองก็จำต้องแข่งคุ้นเคยในการปล่อยสินเชื่อโดยมีเรื่องมีราวอัตราค่าดอกเบี้ยเป็นข้อจูงใจ ดังนั้นแน่ๆอัตราดอกเบี้ยสถาบันการเงินก็เลยน้อยกว่าจำนองกับนักลงทุน

3.วงเงินที่ได้จากการจำนองกับบุคคลหรือนักลงทุน จะได้ราว 30 % – 50% หรือมากน้อยกว่านี้ก็ขึ้นกับความไว้เนื้อเชื่อใจแล้วก็การใคร่ครวญของผู้ลงทุน ส่วนการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ก็แล้วแต่แนวทางหรืออยู่ในตอนที่แต่ละสถาบันการเงินกำหนด แล้วก็ทำการตลาดของแต่ละสถาบันการเงิน ณ.ช่วงเวลานั้นๆการจำนองถ้าเกิดผู้กู้บิดพลิ้วไม่ชำระหนี้

เจ้าหนี้จำเป็นต้องบังคับจำนำโดยการร้องต่อศาลให้สั่งยึดทรัพย์สินรวมทั้งนำไปขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี และหลังจากนั้นก็ค่อยนำเงินที่ขายได้มาคืนหนี้สินที่จำนองซึ่งจำต้องใช้เวลาและก็ขั้นตอนโดยชอบด้วยกฎหมาย ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายค่อนข้างจะสูง ทำให้นักลงทุนไม่นิยมทำกัน เนื่องจากกว่าจะได้เงินคืนกลับมาจำต้องใช้เวลานานนั่นเอง

การอายัดทรัพย์สินที่ดินเป็นอย่างไร

“การอายัดทรัพย์สินที่ดิน” ตามประมวลกฎหมายที่ดินเป็นอย่างไรและก็ที่ดินอยู่ต่างจังหวัดจะมีหนังสือแจ้งไปยังบุคลากรเจ้าหน้าที่ให้อายัดที่ดินได้หรือเปล่าหากมิได้จำเป็นต้องปฏิบัติการยังไง

1. การอายัดทรัพย์สินที่ดิน ตามมายี่ห้อ 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมายถึง การขอให้ระงับการจดทะเบียน หรือความเคลื่อนไหวทางทะเบียนไว้เลวทรามช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งคนที่จะขออายัดได้ควรเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันบางครั้งก็อาจจะ

ฟ้องบังคับให้มีการลงบัญชีหรือให้มีการเปลี่ยนทางทะเบียนได้ และก็หัวข้อที่ขออายัดจำเป็นต้องยังไม่มีการยื่นคำฟ้องต่อศาล ถ้าหากได้มีการยื่นคำฟ้องต่อศาลแล้วไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะรับอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ จะต้องให้ศาลสั่งยึดหรืออายัดตามประมวลกฎหมายวิธีไตร่ตรองความแพ่ง

2. สำหรับวิธีการสำหรับการขออายัด ผู้ขออายัดจำต้องนำเอกสารหลักฐานที่หมายความว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่จะขออายัดไปยื่นคำขออายัดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เช่น จะขออายัดที่ดินซึ่งตั้งอยู่ในเขตความรับผิดชอบของที่ทำการที่ดินจังหวัด

จังหวัดชัยนาทเพื่อไปฟ้องร้องคดีบังคับให้เจ้าของที่โอนที่ดินให้กับตนตามข้อตกลงจะ ซื้อจะขาย ผู้ขออายัดก็ต้องนำคำสัญญาจะซื้อจะขายที่เจ้าของที่ดินทำไว้กับผู้ขออายัดไปยื่นคำขออายัดต่อพนักงานข้าราชการ ใน สำนักงานที่ดินจังหวัดชัยนาท ไม่บางทีอาจยื่นคำขออายัด ใน

สำนักงานที่ดินอื่นได้ และการที่ผู้ขออายัดจะมีหนังสือแจ้งไปยังบุคลากรข้าราชการเพื่อขอให้อายัด หรือระงับการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินโดยมิได้ไปยื่นคำขออายัดให้ถูกต้อง โดยชอบด้วยกฎหมาย ก็ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับอายัดได้เหมือนกัน อนึ่ง การอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินจะสิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดเวลา ๓๐ วัน นับตั้งแต่วันที่บุคลากรเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัดที่ดิน และจะขออายัดที่ดินในกรณีเดียวกันซ้ำอีกไม่

กระทรวงการคลัง

เสนอลดเพดานจัดเก็บภาษีที่ดินเหลือ 20-30 ล้านบาท จากเดิม 50 ล้านบาท พร้อมลดอัตราภาษีลง หวังขยายฐานจัดเก็บมากขึ้น คาดได้ข้อสรุปใน 45 วันวันที่ 13 เดือนกรกฎาคม 2560 นายวิสุทธิ์ ศรีทองคำ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เผยออกมาว่า คณะกรรมาธิการสามัญ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) อยู่ระหว่างพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้าง

ในวาระ 2 โดยมีการเสนอให้ขยายฐานการจัดเก็บภาษีให้กว้างมากขึ้นเรื่อยๆ จากการปรับลดเพดานการจัดเก็บภาษีที่พักอาศัยข้างหลังแรกจากเดิม 50 ล้านบาท เหลือแค่ 20-30 ล้านบาท พร้อมกับลดอัตราภาษีลง เพื่อจะช่วยทำให้ฐานภาษีกว้างขึ้น โดยจะรีบหาผลสรุปด้านใน 45 วัน ก่อนที่จะเข้าสู่วาระ 3ทั้งยัง คาดว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้าง จะสามารถมีผลบังคับใช้ในปี 2562

รวมทั้งได้สั่งการให้กรมธนารักษ์เร่งตรวจราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ ซึ่งในขณะนี้ประเมินไปได้แล้ว 18.6 ล้านแปลง หรือคิดเป็น 60% ของจุดมุ่งหมายทั้งหมดทั้งปวง 32 ล้านแปลง โดยคาดว่าจะสามารถประมาณราคาที่ดินเสร็จด้านในปีนี้สำหรับอัตราภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งปลูกสร้าง ตามร่างที่กระทรวงการคลังเสนอไปมีทั้งหมด 4 ชนิด ตัวอย่างเช่นประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่อการกสิกรรมมีเพดานภาษีสูงสุด 0.2%

แล้วก็ให้เว้นเสียแต่เก็บภาษีที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่ดินมูลค่า 50-100 ล้านบาท ให้เก็บภาษี 0.05% รวมทั้งราคาเกิน 100 ล้านบาท ให้เก็บ 0.10% ชนิดที่ 2 ที่ดินเพื่ออาศัยเพดานภาษี 0.5% เว้นภาษีบ้านหลังแรกค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท บ้าน 50-100 ล้านบาท ให้เก็บภาษี 0.05% แล้วก็เกิน 100 ล้านบาท เก็บ 0.10% สำหรับบ้านหลังที่ 2 มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

ให้เก็บภาษี 0.03% บ้าน 50-100 ล้านบาท ให้เก็บภาษี 0.05% และเกิน 100 ล้านบาท เก็บ 0.10%จำพวกที่ 3 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ กำหนดเพดานภาษีไม่เกิน 2% โดยค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% ค่า 20-50 ล้านบาท เสีย 0.5% มูลค่า 50-100 ล้านบาท

เสีย 0.7% มูลค่า 100-1,000 ล้านบาท เสีย 0.9% มูลค่า 1,000-3,000 ล้านบาท เสีย 1.2% แล้วก็ราคามากยิ่งกว่า 3,000 ล้านบาท เสีย 1.5%จำพวกที่ 4 ที่ดินว่างเปล่า ระบุเพดานไม่เกิน 2% แม้ไม่ใช้ประโยชน์จะเก็บมากขึ้น 0.5% ทุกๆ3 ปี แต่ท้ายที่สุดต้องไม่เกิน 5%

ทำความรู้จักใบปลอดหนี้ก่อนที่จะมีการซื้อที่ดิน วิธีการทำธุรกรรมทางที่ดินอะไรก็ตาม สิ่งหนึ่งที่จะจำเป็นเลย เนื่องจากถ้าขาดไปแล้วจะทำให้กระบวนการทำธุรกรรมทางที่ดินนั้นจะมีผลให้การถือครองที่ดินไม่สมบูรณ์ สิ่งนั้นคือใบปลอดหนี้ที่ทำหน้าที่เป็นตัวกึ่งกลางเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างสมบูรณ์ด้วยเหตุว่าเป็นเอกสารที่ระบุเนื้อหาเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอาศัยในอาคารชุดรวมทั้งหมู่บ้านจัดสรร

ใบปราศจากหนี้ถูกกำหนดให้มีขึ้นมาเพื่อให้ทุกคนที่มีบทบาทจ่ายค่าส่วนกลางพึงจะระลึกว่า ถ้าหากเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็ส่งผลทำให้พวกเราขายที่พักที่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์มิได้ทั้งนี้เมื่อปรารถนาขายหรือโอนกรรมสิทธิ์แต่ไม่จ่ายค่าศูนย์กลางหรือจ่ายไม่ครบนิติบุคคลไม่สามารถที่จะออกใบปลอดหนี้ให้ได้รวมทั้งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิ์ยับยั้งการโอนกรรมสิทธิ์นั้นๆได้ด้วย

นอกจากนี้คนที่อยากซื้อที่พักอาศัยมือสองควรจะตรวจตราประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของสินทรัพย์นั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือเปล่า มีอะไรที่ติดหนี้ติดสินค้าง ค้างเป็นจำนวนมากไหม ผู้บริโภครับได้หรือเปล่าที่จำเป็นต้องจัดการเอง หรือแจ้งให้เจ้าของเงินสะสางก่อนตามที่ได้มีการตกลงกันไว้

การตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่พักอาศัยเพื่อให้ทราบรอบด้าน จะช่วยทำให้ลดภาระในเรื่องการทำนิติกรรมหรือธุรกรรมทางที่ดินไปได้มากมายโดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของ ใบปลอดหนี้สิน ซึ่งเอกสารชิ้นนี้มีความสำคัญในเรื่องของการจ่ายค่าสาวนกลางข้างในที่พักที่อาศัย โดยจำเป็นต้องเก็บหลักฐานไว้ด้วยในแต่ละเดือนทั้งการรับและการจ่าย เพื่อที่ว่าในตอนที่ต้องเปลี่ยนมือจะได้ไม่มีปัญหา

โฉนดชนิดต่างๆโฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งๆที่สามารถค้าขายได้ แล้วก็จำหน่ายมิได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ แล้วก็เป็นเพียงแต่หนังสือแสดงสิทธิ์วิธีการทำรับประทาน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่เจ้าของในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกดังต่อไปนี้

1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบดังเช่นว่า

1.1 โฉนดที่ดิน หรือ นางสาว4 เป็นเจ้าของในที่ดิน โฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง รับรอง มี 6 แบบ ตัวอย่างเช่น น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, นางสาว 4 ค, นางสาว 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ โดย นางสาว4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในตอนนี้ แบบอื่นยกเลิกใช้หมดแล้ว

1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2 เป็นหนังสือแสดงการยินยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว แม้ผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์มิได้ภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ทางการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และก็มอบสิทธิที่ดินนี้ให้แก่คนอื่นแทน ซใบจอง หรือ นางสาว 2 จะนำไปขาย โอน จำนำไม่ได้ เว้นแต่ว่าการโอนทางมรดกตกทอดแก่ผู้สืบสกุลเพียงแค่นั้น

1.3 หนังสือรับรองวิธีการทำประโยชน์ หรือ นางสาว 3 คือใบรับรองทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงแค่สิทธิ์ถือครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่ว่าผู้ครอบครองสามารถซื้อขาย โอน จำนำได้ มี 3 แบบ ยกตัวอย่างเช่น นางสาว 3, น.ส. 3 ก, แบบลำดับที่ 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว) น.ส.3 – เป็นแผนที่รูปลอย มีตำแหน่งไม่แน่นอน แม้จะแปลงจาก น.ส.3 เป็น โฉนด สามารถทำเป็นโดยไปที่ สนง.ที่ดิน ในจังหวัด เพื่อให้บุคลากรมารังวัด และติดประกาศ 30 วัน ถ้าเกิดว่าไม่มีผู้คัดค้าน สามารถออกโฉนดได้

1.4 ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินรวมทั้งให้จดทะเบียนสิทธิ์รวมทั้งนิติกรรมในใบสืบสวนได้

กลับสู่หน้าหลัก